¿Qué Es la Capacidad de Endeudamiento?
La capacidad de endeudamiento es el máximo que puedes destinar mensualmente al pago de deudas sin comprometer tu estabilidad financiera. Los bancos la calculan para decidir cuánto prestarte, pero su cálculo y el tuyo deberían diferir.
Regla general bancaria: Tu cuota mensual no debe superar el 35-40% de tus
ingresos netos.
Regla prudente personal: No superar el 30% (ideal 25%) para vivir cómodamente.
🧮 Calculadora de Capacidad de Endeudamiento
Fórmula Que Usan Los Bancos
📐 Cálculo Bancario Estándar
Los bancos consideran tus ingresos demostrables (nóminas, declaración renta) y restan las deudas que ya tengas (préstamos personales, tarjetas, otros créditos).
Ejemplo Práctico Banco
💼 Perfil: Juan, 32 años
Tu Fórmula Prudente (Recomendada)
✅ Cálculo Realista Personal
Gastos fijos incluyen: Alquiler actual, suministros, transporte,
comida, seguros, suscripciones, ocio básico.
Colchón: 10-15% de tus ingresos para imprevistos y ahorro.
Mismo Ejemplo, Cálculo Prudente
💼 Perfil: Juan, 32 años (análisis real)
⚠️ Diferencia brutal: El banco aprobaría 190.000€, pero tu capacidad real cómoda es 78.000€. Pedir el máximo = estrés financiero garantizado.
Factores Que Afectan Tu Capacidad
1. Tipo de Contrato
- Indefinido: Los bancos consideran el 100% del salario
- Temporal: Solo 80-90% si tiene +1 año antigüedad
- Autónomo: Media de los últimos 2 años (más restrictivo)
2. Edad
Los bancos calculan que la hipoteca debe acabar antes de los 70-75 años. Si tienes 45 años, máximo 25-30 años de plazo. Menos plazo = cuotas más altas = menos capital prestado.
3. Deudas Existentes
Cualquier préstamo, tarjeta o financiación reduce tu capacidad. Consejo: Cancela deudas pequeñas antes de solicitar la hipoteca.
4. Número de Titulares
Solicitar con pareja o familiar aumenta la capacidad total. Dos nóminas de 2.000€ = 4.000€ de ingresos computables.
| Situación | Ingresos | Cuota Máx (35%) | Capital Aprox |
|---|---|---|---|
| Individual 2.500€ | 2.500€ | 875€ | 186.000€ |
| Pareja 2.500€ + 2.000€ | 4.500€ | 1.575€ | 335.000€ |
| Con avalista (suma +30%) | 2.500€ + 750€ | 1.137€ | 242.000€ |
Cómo Mejorar Tu Capacidad
1. Aumenta tu Entrada
Cuanto más aportes, menos necesitas pedir. Si tienes 30% de entrada en lugar de 20%, reduces la cuota mensual y aumentas tus probabilidades de aprobación.
2. Cancela Deudas Pequeñas
Un préstamo de 5.000€ con cuota de 150€/mes reduce tu capacidad en ~32.000€ de hipoteca. Si puedes cancelarlo antes, hazlo.
3. Alarga el Plazo (con precaución)
Pasar de 20 a 25 años reduce la cuota pero aumenta los intereses totales. Solo si es necesario para cumplir ratios.
4. Añade Co-titular o Avalista
Un segundo titular con ingresos aumenta la capacidad. Un avalista (padres) puede dar el empujón final que necesitas.
5. Mejora tu Scoring
Paga todas tus facturas puntualmente 6 meses antes de solicitar. Un buen historial puede mejorar las condiciones ofrecidas.
💡 Truco profesional: Pide al banco el "certificado de capacidad de pago" ANTES de buscar casa. Sabrás exactamente cuánto pueden prestarte y evitarás decepciones.
Errores Comunes al Calcular
Error #1: Solo Mirar los Ingresos Brutos
"Gano 3.000€/mes" → Pero netos son 2.400€. Los bancos calculan sobre netos, tú también debes hacerlo.
Error #2: Olvidar Gastos Reales
No incluir el gimnasio, Netflix, salidas, gasolina... Esos 300€/mes invisibles reducen tu capacidad real.
Error #3: No Contar Gastos de la Nueva Vivienda
IBI, comunidad, seguro hogar, reparaciones... suma 150-300€/mes adicionales a la cuota de la hipoteca.
Error #4: Planificar con Ingresos Variables
Si tienes bonus anuales o comisiones variables, no los cuentes al 100%. Usa solo el salario fijo base.
Casos Especiales
Autónomos
Los bancos promedian tus ingresos de los últimos 2 años según declaraciones de renta. Si tus ingresos han crecido recientemente, estarás penalizado. Algunos bancos aceptan últimos 6 meses si demuestras mejora.
Parejas con Ingresos Muy Dispares
Si uno gana 4.000€ y otro 1.000€, los bancos pueden no considerar el 100% del menor. Mejor que ambos tengan salarios equilibrados.
Primer Empleo
Con menos de 1 año de antigüedad es muy difícil. Espera a cumplir 1 año o busca avalista. Algunos bancos aceptan con 6 meses si es indefinido.
🧮 Simula Tu Hipoteca Real
Usa nuestro simulador avanzado para calcular exactamente cuánto puedes pedir según tu situación específica y ver diferentes escenarios.
Calcular Mi Hipoteca →Conclusión: Prudencia vs Máximo
Los bancos te prestarán el máximo que consideren seguro para ELLOS (recuperar el dinero). Pero tú debes calcular el máximo seguro para TI (vivir sin estrés).
La diferencia puede ser brutal: el banco te aprueba 250.000€ pero tu capacidad real cómoda es 180.000€. No es lo mismo poder pagar que poder pagar y vivir bien.
⚠️ Regla de oro: Si calculas que tu cuota máxima es 800€, busca viviendas que generen cuotas de 700€. Ese margen de 100€ es tu colchón de seguridad.
Recuerda: una hipoteca dura 20-30 años. En ese tiempo tendrás imprevistos, cambios laborales, hijos, gastos inesperados. Deja siempre margen de maniobra. Tu tranquilidad financiera no tiene precio.