💰 Coste Medio
Precio habitual de una tasación oficial para hipoteca en España
¿Qué Es la Tasación de Vivienda?
La tasación es un informe técnico oficial que determina el valor real de mercado de una vivienda. Lo realiza una empresa homologada por el Banco de España y es obligatorio para conseguir una hipoteca.
El banco necesita saber cuánto vale realmente la casa porque la vivienda es su garantía. Si no pagas, ejecutan la hipoteca y venden la casa. Por eso necesitan un valor fiable y objetivo.
💡 Importante: La tasación NO es lo mismo que el precio de venta. Puede ser superior o inferior al precio acordado. El banco prestará como máximo el 80% del valor de tasación o del precio de compra, lo que sea menor.
¿Quién Hace la Tasación?
Solo pueden tasar viviendas las sociedades de tasación homologadas e inscritas en el registro oficial del Banco de España. Algunas de las más conocidas son:
- Tinsa - La más grande de España
- Sociedad de Tasación - Veterana del sector
- Valoriza - Grupo Applus+
- Tecnitasa - Especializada en vivienda
- Alia Tasaciones - Red nacional
Normalmente el banco elige la tasadora, aunque tú pagas el servicio. Algunos bancos permiten elegir entre su lista de tasadoras homologadas.
Proceso de Tasación: Paso a Paso
1. Solicitud de la Tasación
El banco contrata la tasadora una vez pre-aprueba tu hipoteca. Pagas por adelantado (250-350€) o lo descuentan de la hipoteca final.
2. Contacto del Tasador
La tasadora te llama para concertar cita. Necesitan acceso al interior de la vivienda. La visita dura 30-45 minutos.
3. Visita a la Vivienda
El tasador inspecciona toda la casa: mide, fotografía, comprueba estado, orientación, calidades, documentación (cédula de habitabilidad, planos).
4. Análisis de Mercado
Estudian precios de viviendas comparables en la zona, oferta/demanda, tendencias del barrio, evolución de precios.
5. Elaboración del Informe
Redactan el informe oficial con el valor final. Incluye descripción completa, fotos, cálculos, comparables y valoración certificada.
6. Entrega al Banco
La tasadora envía el informe al banco (5-10 días hábiles). El banco decide si concede la hipoteca según ese valor.
Factores que Influyen en la Tasación
Ubicación
El factor MÁS importante. Barrio, ciudad, proximidad a servicios, transporte, zonas verdes. Puede variar el valor un 40-60%.
Superficie
Metros cuadrados útiles y construidos. Incluye balcones, terrazas (al 50%), trasteros, garajes. Más metros = más valor.
Estado de Conservación
Nuevo, buen estado, reformado, a reformar. Viviendas reformadas valen 10-20% más. Defectos graves bajan mucho el valor.
Antigüedad
Año de construcción del edificio. Viviendas modernas (menos de 10 años) valen más. Edificios antiguos pueden tener problemas estructurales.
Orientación
Sur y sureste son las mejores (más luz). Norte vale menos. La luz natural puede cambiar el valor un 5-10%.
Altura y Vistas
Plantas altas con ascensor valen más. Vistas despejadas o al mar aumentan valor. Bajos pueden valer 10-15% menos.
Calidades
Materiales, acabados, instalaciones. Cocina y baños modernos, aire acondicionado, parquet, ventanas dobles aumentan valor.
Extras del Edificio
Piscina, gimnasio, portero, jardines, seguridad. Comunidades con servicios valen más, aunque también tienen gastos mayores.
Métodos de Valoración
Los tasadores utilizan principalmente tres métodos para calcular el valor, aunque el más común es el de comparación:
1. Método de Comparación (el más usado)
Comparan tu vivienda con otras similares vendidas recientemente en la zona. Ajustan el precio según diferencias en superficie, estado, planta, etc.
📊 Ejemplo de Comparación
Tu Vivienda
Comparable 1
El tasador ajusta +5m² más, +reforma, +2 plantas, +orientación sur = +15.000€
2. Método de Coste
Calculan cuánto costaría construir la vivienda nueva hoy, restan depreciación por antigüedad y uso. Se usa en viviendas nuevas o únicas.
3. Método de Capitalización
Basado en la renta que podría generar alquilando la vivienda. Poco usado para vivienda habitual, más para inversión.
¿Cuánto Cuesta la Tasación?
| Tipo de Vivienda | Precio Habitual | Tiempo |
|---|---|---|
| Piso estándar | 250-350€ | 5-10 días |
| Chalet/Casa unifamiliar | 400-600€ | 7-15 días |
| Vivienda de lujo | 600-1.000€+ | 10-20 días |
| Local comercial | 350-500€ | 7-12 días |
| Terreno/Finca | 300-800€ | 10-15 días |
El precio depende de la complejidad, superficie, ubicación y urgencia. Normalmente lo pagas tú aunque sea el banco quien lo encarga.
⚠️ Ojo: Algunas entidades incluyen la tasación gratis si contratas productos vinculados (seguros, tarjetas, domiciliación nómina). Compara si compensa.
Calculadora: Estima el Valor de Tu Vivienda
🏠 Estimador Rápido de Tasación
Estimación orientativa basada en el precio medio de tu zona
⚠️ Atención: Esto es solo una estimación orientativa. La tasación oficial puede variar significativamente según múltiples factores que solo un tasador presencial puede evaluar.
Cómo Preparar Tu Vivienda para la Tasación
Aunque no puedes cambiar la ubicación o los metros, SÍ puedes mejorar la impresión y asegurarte de que el tasador valore todo correctamente:
✅ Checklist Pre-Tasación
- Limpia y ordena a fondo - Primera impresión importa
- Haz pequeñas reparaciones - Arregla grifos, puertas, enchufes
- Máxima luz natural - Abre cortinas, enciende luces
- Prepara documentación - Cédula habitabilidad, planos, IBI, recibos comunidad
- Reformas recientes - Ten facturas de reformas (suma valor)
- Certificado energético - Si lo tienes, muéstralo
- Menciona extras - Aire acondicionado, alarma, muebles empotrados
- Estado del edificio - Si se ha rehabilitado, coméntalo
- Servicios cercanos - Recuerda metro, colegios, comercios
- Sin malos olores - Ventila bien, evita olores de comida/tabaco
💡 Truco: Si has hecho reformas sin declarar, el tasador lo detectará. Es mejor declararlo y pagar impuestos que arriesgarte a problemas legales o que no lo valoren.
¿Qué Pasa Si La Tasación Es Baja?
Imagina que acordaste comprar por 220.000€ pero la tasación sale en 200.000€. ¿Qué ocurre?
📉 Escenario: Tasación Inferior al Precio de Compra
⚠️ Te faltan 16.000€ de financiación
Opciones:
- Aportar más entrada - Poner 60.000€ en vez de 44.000€
- Renegociar con el vendedor - Pedirle bajar a 200.000€
- Pedir segunda tasación - A veces dan valor diferente
- Buscar otro banco - Diferentes tasadoras, diferentes valores
- Financiación complementaria - Préstamo personal (NO recomendable)
🚨 Importante: Si la tasación sale MUCHO más baja (20-30%) que el precio, puede ser señal de que estás pagando de más. Reconsidera la operación o negocia duramente.
Validez de la Tasación
Las tasaciones tienen una validez de 6 meses desde su emisión. Pasado ese tiempo, necesitarás una nueva si el banco no ha formalizado la hipoteca.
Si cambias de banco, la nueva entidad NO acepta la tasación anterior. Tendrás que pagar otra tasación con su tasadora homologada. Esto puede costar 250-350€ adicionales.
💡 Consejo: Si estás comparando bancos, hazlo ANTES de pagar la tasación. Una vez la tengas, cambiar de banco implica pagar otra.
Tasación vs Precio de Mercado
Es importante entender que tasación ≠ precio de venta. Pueden diferir por varias razones:
La Tasación Suele Ser Más Conservadora
Los tasadores trabajan para el banco y tienden a ser prudentes. Prefieren quedarse cortos que arriesgarse. El banco necesita garantías, no especulaciones.
El Mercado Es Emocional
Un comprador puede pagar más porque le ENCANTA esa casa específica. La tasación es técnica y objetiva, no incluye el valor emocional.
Diferencias Temporales
El mercado cambia rápido, especialmente en zonas calientes. La tasación usa datos de ventas pasadas (3-6 meses atrás), puede estar desfasada en mercados muy dinámicos.
💭 Caso Real Típico
Piso en zona de moda, varios interesados compitiendo. El vendedor consigue 240.000€. Pero la tasación sale en 220.000€ porque:
- Los comparables son de hace 4 meses (mercado ha subido)
- El tasador usa criterios conservadores
- No considera el "factor moda" de la zona
- La competencia entre compradores infló el precio
Resultado: Ambos valores son "correctos" desde su perspectiva
¿Se Puede Recurrir una Tasación?
Sí, pero es complicado. Si crees que la tasación es injustamente baja, puedes:
1. Solicitar Segunda Tasación
Pide al banco otra tasación con diferente tasadora. Cuesta 250-350€ más, pero a veces sale más alta. El banco usará la más favorable si ambas son razonables.
2. Aportar Pruebas
Si hay errores evidentes (metros mal medidos, no contaron reforma, etc.), presenta documentación: planos, facturas, fotos. La tasadora puede revisar.
3. Cambiar de Banco
Otra entidad = otra tasadora = posible valor diferente. Pero tendrás que pagar nueva tasación y reiniciar el proceso.
⚠️ Realidad: Recurrir tasaciones es lento, caro y no siempre funciona. Solo hazlo si hay errores claros o diferencia muy grande (>15%).
Tasación para Venta vs para Hipoteca
Existen diferentes tipos de tasación según el objetivo:
| Tipo | Objetivo | Coste | Validez Banco |
|---|---|---|---|
| Tasación Hipotecaria | Conseguir hipoteca (obligatoria) | 250-350€ | ✅ Sí |
| Valoración Online | Orientación rápida | 0-50€ | ❌ No |
| Tasación Pericial | Herencias, divorcios, litigios | 300-500€ | ❌ No |
| Certificado Catastral | Impuestos | Gratis | ❌ No |
Para conseguir hipoteca SOLO vale la tasación hipotecaria oficial de sociedad homologada. Las valoraciones online o de agencias inmobiliarias no sirven.
Errores Comunes en la Tasación
❌ Error 1: Confundir m² Útiles con Construidos
Los m² construidos incluyen muros, zonas comunes. Los útiles son la superficie pisable. Diferencia: 15-20%. Verifica que el tasador mide correctamente.
❌ Error 2: No Declarar Reformas
Una cocina nueva o baño reformado suman valor. Muestra facturas al tasador. Si no lo sabe, no lo valora.
❌ Error 3: Vivienda Desordenada
Aunque no debería influir, la primera impresión cuenta. Una casa limpia y ordenada genera mejor predisposición en el tasador.
❌ Error 4: No Estar Presente
Si no estás, el tasador puede pasar por alto detalles positivos. Acompáñale, señala mejoras, extras, características especiales.
❌ Error 5: Esconder Problemas
Humedades, grietas, problemas estructurales... el tasador los detectará. Es peor intentar ocultarlos. Transparencia siempre.
🧮 Calcula Tu Hipoteca
Una vez conozcas el valor de tasación, usa nuestro simulador para calcular exactamente cuánto te prestará el banco y tu cuota mensual.
Simular Hipoteca →Preguntas Frecuentes
¿Puedo elegir yo la tasadora?
Normalmente NO. El banco elige entre sus tasadoras homologadas para evitar conflictos de interés. Algunos bancos permiten elegir de una lista cerrada.
¿Puedo usar la misma tasación en varios bancos?
NO. Cada banco exige tasación de sus sociedades homologadas. Si cambias de banco, pagas otra tasación (250-350€ más).
¿Quién paga la tasación?
El comprador (tú). Lo pagas antes de que vengan o lo descuentan del importe final de la hipoteca. Si la operación se cancela, pierdes ese dinero.
¿La tasación tiene IVA?
SÍ, la tasación lleva 21% de IVA. Si te dicen 300€, realmente pagas 363€.
¿Cuánto tarda la tasación?
Desde que contratan hasta que llega al banco: 5-10 días hábiles normalmente. Puede ser más rápido si es urgente (pagando suplemento) o más lento en temporada alta.
¿Qué pasa si no estoy de acuerdo?
Puedes pedir segunda tasación (pagas otra), aportar pruebas de errores, o cambiar de banco (nueva tasación también). Es complicado cambiar el valor de una tasación ya emitida.
¿La tasación sirve para vender?
Te da una referencia de valor, pero NO la usas para fijar el precio de venta. El mercado manda: puedes vender por más o por menos según demanda, urgencia, estado real.
¿Puedo estar presente en la tasación?
SÍ y es recomendable. Puedes acompañar al tasador, señalar mejoras, aportar documentación. Pero no presiones ni condiciones: debe ser objetivo.
¿Qué documentos debo tener preparados?
Cédula de habitabilidad, nota simple registral, recibo IBI, estatutos comunidad, facturas de reformas, planos (si los tienes), certificado energético.
Consejos Finales
✅ Resumen: Maximiza Tu Tasación
- Negocia el banco ANTES - Cambiar después implica re-tasar
- Prepara la casa - Limpia, ordena, repara detalles
- Documenta TODO - Reformas, mejoras, extras con facturas
- Estate presente - Acompaña al tasador, señala virtudes
- Aporta información - Servicios cercanos, transporte, colegios
- Sé transparente - No ocultes problemas, el tasador los verá
- Compara precios zona - Sé realista con expectativas
- Ten plan B - Si sale baja, opciones: renegociar o más entrada
- Lee el informe - Revisa que no haya errores evidentes
- Guarda la tasación - Vale 6 meses, te puede servir
Conclusión
La tasación es un trámite inevitable pero importante en el proceso hipotecario. Determina cuánto te prestará el banco y puede condicionar toda la operación.
Puntos clave a recordar:
- Es obligatoria, oficial y debe hacerla sociedad homologada
- Cuesta 250-350€ y la pagas tú
- Tarda 5-10 días hábiles
- El banco presta sobre el MENOR entre tasación y precio de compra
- Vale 6 meses desde emisión
- Puedes preparar tu casa para optimizar el resultado
- Si sale baja, tienes opciones pero ninguna es perfecta
- Cada banco exige su propia tasación
No puedes controlar completamente el resultado, pero SÍ puedes asegurarte de que el tasador valora correctamente todas las virtudes de tu vivienda. Una buena preparación puede marcar la diferencia entre una tasación ajustada y una que te permite conseguir mejor financiación.
💡 Último consejo: No te obsesiones con la tasación. Es solo un número técnico. Lo importante es que consigas la hipoteca, compres la casa que te gusta, y puedas pagarla cómodamente cada mes. El valor real de tu vivienda es el hogar que construyas en ella.