🧮 Calculadora Rápida de Gastos
Total que necesitas ahorrado (entrada 20% + gastos)
Regla de Oro: Precio + 30%
Como regla rápida: necesitas ahorrado aproximadamente el 30-32% del precio de la vivienda. Esto incluye:
- 20% de entrada para la hipoteca
- 10-12% de gastos asociados
⚠️ Error común: Mucha gente solo cuenta la entrada del 20% y se olvida de los gastos adicionales. Esto puede hacer que no llegues al dinero necesario el día de la firma.
Desglose Completo de Gastos
1. Entrada de la Hipoteca (20%)
Los bancos financian un máximo del 80% del valor de tasación (o del precio de compra si es menor). Tú debes aportar el 20% restante.
Ejemplo: Vivienda de 200.000€ → Entrada mínima: 40.000€
💡 Consejo: Si puedes aportar más del 20% (25-30%), conseguirás mejores tipos de interés. Cada 10% adicional puede mejorar el tipo un 0.1-0.2%.
2. Impuestos (6-10% del precio)
Vivienda nueva (obra nueva):
- IVA: 10% del precio (21% si es vivienda de lujo +450m²)
- AJD (Actos Jurídicos Documentados): 1-1.5% según comunidad autónoma
- Total: 11-11.5%
Vivienda de segunda mano:
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): 6-10% según comunidad
- Madrid/Cataluña: 6%
- Andalucía/Valencia: 8-10%
Ejemplo vivienda 200.000€ segunda mano en Madrid: 12.000€
3. Notaría (600-1.200€)
El notario da fe de la operación y redacta la escritura. Los gastos dependen del precio de la vivienda:
- Vivienda 100.000€: ~600€
- Vivienda 200.000€: ~800€
- Vivienda 300.000€: ~1.000€
- Vivienda 500.000€: ~1.200€
4. Registro de la Propiedad (400-700€)
Inscribir la vivienda a tu nombre en el Registro. Es obligatorio y garantiza que eres el propietario legal.
Los honorarios son fijos según tablas oficiales y dependen del valor de la vivienda.
5. Gestoría (300-600€)
La gestoría se encarga de todos los trámites: liquidar impuestos, inscribir en el registro, etc. No es obligatorio (puedes hacerlo tú), pero muy recomendable.
💡 Negociable: Algunos bancos asumen los gastos de gestoría como parte de su oferta hipotecaria. Pregunta en la negociación.
6. Tasación (300-500€)
El banco exige una tasación oficial de la vivienda realizada por una empresa homologada. Determina cuánto vale realmente la casa.
Importante: El banco prestará sobre el menor valor entre precio de compra y tasación.
7. Comisión de Apertura (0-2%)
Algunos bancos cobran una comisión por estudiar y conceder la hipoteca. Suele ser 0.5-2% del capital prestado.
Ejemplo: Hipoteca 160.000€ con comisión 1% = 1.600€
⚠️ NEGOCIABLE: Esta comisión es totalmente negociable. Muchos bancos la eliminan si insistes o traes ofertas de la competencia. NO la pagues sin negociar.
Ejemplo Real Completo
| Concepto | Importe | % sobre precio |
|---|---|---|
| Precio de la vivienda | 200.000€ | 100% |
| Entrada (20%) | 40.000€ | 20% |
| ITP (segunda mano Madrid 6%) | 12.000€ | 6% |
| Notaría | 800€ | 0.4% |
| Registro | 500€ | 0.25% |
| Gestoría | 450€ | 0.23% |
| Tasación | 400€ | 0.2% |
| Comisión apertura (negociada a 0%) | 0€ | 0% |
| TOTAL NECESARIO | 54.150€ | 27% |
Gastos Adicionales Post-Compra
Una vez comprada la vivienda, hay gastos recurrentes que debes considerar:
Gastos Anuales:
- IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles): 300-800€/año según zona y tamaño
- Comunidad de propietarios: 400-1.200€/año (si es piso)
- Seguro de hogar: 200-400€/año (obligatorio con hipoteca)
- Seguro de vida: 300-600€/año (normalmente requerido)
- Basuras: 50-150€/año
Total gastos anuales aproximados: 1.250-3.150€ (100-260€/mes adicionales a la hipoteca)
⚠️ No olvides: Estos gastos se suman a tu cuota de hipoteca. Si tu cuota es 800€/mes, los gastos reales de la vivienda son 900-1.060€/mes.
Vivienda Nueva vs Segunda Mano: Diferencias en Gastos
| Concepto | Nueva | Segunda Mano |
|---|---|---|
| Impuesto principal | IVA 10% | ITP 6-10% |
| AJD | 1-1.5% | No aplica |
| Total impuestos | 11-11.5% | 6-10% |
| Reformas necesarias | Ninguna | Posibles (5.000-30.000€) |
| Muebles/electrodomésticos | Todo nuevo | A veces incluidos |
Conclusión: La vivienda nueva tiene más impuestos iniciales, pero la segunda mano suele necesitar reformas/actualizaciones.
Cómo Reducir Gastos
1. Negociar Comisiones
Comisión de apertura, gastos de tasación, gestoría... Todo es negociable. Algunos bancos asumen estos gastos para captar clientes.
2. Bonificaciones Fiscales
Si eres menor de 35 años, familia numerosa o compras en zonas específicas, puedes tener bonificaciones del 100% en el AJD. Consulta tu comunidad autónoma.
3. Comparar Seguros
No aceptes el seguro del banco sin comparar. Puedes contratar seguros externos más baratos (aunque el banco puede penalizarte en el tipo de interés).
4. Hacer Trámites Tú Mismo
Puedes ahorrarte la gestoría (300-600€) haciendo tú los trámites. Necesitarás tiempo y paciencia, pero es posible.
🧮 Calcula Tu Hipoteca Completa
Usa nuestro simulador para calcular no solo la cuota, sino también todos los gastos asociados y saber exactamente cuánto dinero necesitas.
Simular Gastos Totales →Checklist Final: Gastos a Preparar
✅ Antes de Comprar, Asegúrate de Tener:
- ☑ Entrada 20%: 40.000€ (para vivienda 200.000€)
- ☑ Impuestos: 12.000€ (ITP 6%)
- ☑ Notaría + Registro + Gestoría: 1.750€
- ☑ Tasación: 400€
- ☑ Fondo emergencia: 3.000-6.000€ (para imprevistos post-compra)
- ☑ TOTAL RECOMENDADO: 57.000-60.000€
Conclusión: Prepárate Para El Verdadero Coste
Comprar una vivienda de 200.000€ no significa tener 40.000€ ahorrados. Significa tener 55.000-60.000€ para cubrir todo cómodamente.
La diferencia entre llegar justo y llegar holgado es tu tranquilidad los primeros meses. Siempre aparecen gastos imprevistos: muebles que no habías contado, pequeñas reparaciones, cambios que quieres hacer...
Mejor pecar de precavido y tener un colchón que llegar al límite y pasar los primeros meses angustiado económicamente en tu nueva casa.
💡 Regla de oro final: Si quieres comprar una vivienda de X euros, no empieces a buscar hasta tener ahorrado el 35% de X. Ese 5% extra sobre el mínimo del 30% es tu colchón de seguridad.